這天下午三點(diǎn)多，蘇景明處理完幾封緊急郵件后，端著一杯剛煮好的咖啡，輕輕敲響了徐一蔓的房門。
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"請(qǐng)進(jìn)。"里面?zhèn)鱽硇煲宦燥@疲憊但依舊清晰的聲音。
蘇景明推門進(jìn)去，看到她正坐在書桌前，鼻梁上架著一副防藍(lán)光的平光眼鏡，電腦屏幕上同時(shí)打開著好幾個(gè)復(fù)雜的excel表格和pdf文檔。
"進(jìn)展如何？"他將咖啡放在她手邊不易碰到的地方，隨口問道。
徐一蔓聞聲抬起頭，在看到他的瞬間，眼中立刻閃爍起興奮的、如同發(fā)現(xiàn)寶藏般的光芒。
連日工作的疲憊似乎一掃而空："比我想象的還要有意思，里面的問題太多了！你看這里——"
她轉(zhuǎn)動(dòng)電腦屏幕，用鼠標(biāo)指向一個(gè)用紅色高亮標(biāo)記的區(qū)域："張董他們提供的那份評(píng)估報(bào)告，簡(jiǎn)直就是在睜著眼睛說瞎話，完全忽略了幾個(gè)最關(guān)鍵的、決定性的價(jià)值點(diǎn)。
首先，你看這份市場(chǎng)分析，"她調(diào)出一張她自己制作的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局圖，"以七小河景區(qū)為圓心，半徑五百公里范圍內(nèi)，根本不存在同等級(jí)、同類型的自然山水景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！
這意味著什么？這意味著它擁有極強(qiáng)的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)和客戶黏性，根本不需要像普通景區(qū)那樣打價(jià)格戰(zhàn)！這部分壟斷溢價(jià)，在他們的報(bào)告里只字未提！"
蘇景明在她身旁的一張扶手椅上坐下，身體微微前傾，認(rèn)真地注視著屏幕和她激動(dòng)的臉龐，做出了仔細(xì)傾聽的姿態(tài)。
"其次，你看這部分。"徐一蔓繼續(xù)道，語速因?yàn)榕d奮而稍稍加快，她熟練地切換到一個(gè)資本開支預(yù)測(cè)模型。
"景區(qū)的主體基礎(chǔ)設(shè)施，包括纜車、步道、游客中心、水電管網(wǎng)等等，在項(xiàng)目初期我們已經(jīng)投入巨資建設(shè)完成，且標(biāo)準(zhǔn)很高。
根據(jù)我的測(cè)算，未來五到十年內(nèi)，除了常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)，幾乎不需要再進(jìn)行大的資本性投入。
這意味著什么？這意味著在可預(yù)見的未來，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流會(huì)非常穩(wěn)定、非常充沛，折舊攤銷完成后，利潤(rùn)會(huì)非常可觀！這部分長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，也被他們刻意忽略了！"
她說著，又調(diào)出另一組她自己搜集整理的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)："最重要的是，他們完全沒有，或者說根本不愿意，去考慮品牌價(jià)值這個(gè)最重要的無形資產(chǎn)！
七小河和九洞天這兩個(gè)名字，經(jīng)過我們當(dāng)年持續(xù)的投入和精準(zhǔn)的營(yíng)銷，在國(guó)內(nèi)中高端旅游市場(chǎng)上已經(jīng)積累了很高的知名度和美譽(yù)度，擁有了一批忠實(shí)的客戶群體！
這種強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，是后來者花幾個(gè)億廣告費(fèi)都未必能在短期內(nèi)建立起來的！這本身就是一筆巨大的、隱形的財(cái)富！"
蘇景明贊賞地點(diǎn)點(diǎn)頭，端起自己的咖啡喝了一口："分析得很透徹，這幾個(gè)點(diǎn)都抓得非常到位，直擊要害。還有其他的發(fā)現(xiàn)嗎？"
"還有一個(gè)我認(rèn)為是他們故意視而不見的——土地增值帶來的隱性價(jià)值重估！"徐一蔓的聲音提高了一些，她點(diǎn)開一張高清的衛(wèi)星地圖和周邊土地交易價(jià)格走勢(shì)圖。
"你看，這是景區(qū)核心區(qū)以及周邊緩沖地帶，根據(jù)我從國(guó)土部門朋友那里了解到的非公開數(shù)據(jù)，僅僅過去五年，這些土地的實(shí)際價(jià)值，因?yàn)榻煌ǜ纳坪蛥^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)悄悄升值了接近三倍！
這個(gè)上漲趨勢(shì)還在持續(xù)！這部分巨大的價(jià)值增量，在他們的評(píng)估報(bào)告里，同樣完全沒有體現(xiàn)，就好像這些地還停留在五年前的價(jià)值水平一樣！"
她說著，從打印機(jī)旁拿起一份還帶著墨香的、足足有二十多頁(yè)的報(bào)告草案，遞到蘇景明面前。
語氣充滿了專業(yè)自信："根據(jù)我的初步測(cè)算模型，如果綜合考慮市場(chǎng)壟斷地位、長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流、強(qiáng)大的品牌無形資產(chǎn)以及土地隱性增值這四大核心要素。
七小河和九洞天這兩個(gè)項(xiàng)目的合理市場(chǎng)公允價(jià)值，至少應(yīng)該在25億元人民幣左右！這比張董他們那份漏洞百出的報(bào)告里給出的15億估值，整整高出了10個(gè)億！差距高達(dá)67%！"
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